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Migração interna

Macaé 2008-2018 – panorama mercado imobiliário.

A dinâmica econômica do Município de Macaé, por todas as suas especificidades, transfere ao mercado imobiliário da cidade características singulares pouco vistas em cidades de mesmo porte e com perfil demográfico similar. Com um público transitório expressivo, que oscilou muito entre os melhores momentos econômicos e a crise, a fixação de residência no município foi uma das principais mudanças observadas no período de 2008 a 2018. Desde a chegada da Petrobrás em Macaé e também das empresas prestadoras de serviço que gravitam em torno da Petrobrás, o mercado imobiliário de residências foi muito concentrado em locações e moradias temporárias. Esse perfil do consumidor que buscava inicialmente moradia temporária foi se modificando ao longo do tempo na medida em que o Município adquiria infraestrutura urbana, aparelhos públicos como hospitais e escolas e sobretudo quando se tornou um polo de educação superior. Os executivos das empresas que aqui estão instaladas começaram a observar que poderiam trazer suas famílias e começar uma nova vida em solo Macaense.

Em 2008 começaram a chegar os empreendimentos imobiliários de grande porte, com conceitos habitacionais que privilegiavam o lazer e levavam em consideração o novo perfil de Macaé onde as pessoas queriam ter mais segurança, sair das suas casas grandes e migrar para estruturas mais compactas, mas que agregassem esses conceitos.

A crise econômica e imobiliária de Macaé mostrou um movimento migratório nos contratos de locação da cidade.

O código de obras do município de Macaé, por indução ou acaso, concentrou os novos e grandes empreendimentos imobiliários para o Bairro da Glória porque possuíam na época terrenos relativamente baratos e grande potencial construtivo quando comparado a outros bairros da cidade como Riviera Fluminense ou toda a orla que possuí restrição de altura de 25 metros para edificações. A hipótese do acaso é mais provável porque o bairro da Glória não estava preparado com infraestrutura urbana para receber tantas novas moradias como recebeu. Se considerarmos apenas os novos lançamentos da época (Al Mare, Up Residence, La Vista, Spazzio Mistral, Del Mare, Quinta da Glória), estamos falando de aproximadamente 2.000 (duas mil) novas unidades habitacionais e, portanto, potencialmente 2.000 novas famílias. O impacto no trânsito, fornecimento de gás, água, esgoto, escolas, comércio em geral, certamente foi negligenciado pelo poder público. Um exemplo para ilustrar essa situação é que a concessionária de água e saneamento não tinha recursos financeiros para criar essa nova infraestrutura no Bairro.

As construtoras se uniram em um pool de interessadas e elas financiaram a estrutura de tubulação para levar água aos empreendimentos que já estavam construídos. Um planejamento urbano digno de livros de história.

Um estudo interessante passou a ser desenvolvido pelo Município em 2015. Olhar da cidade sob uma ótica mais abrangente. Como entender, mesmo que parcialmente, a complexidade de unificar interesses e organizar o desenvolvimento urbano de um município? Se formos pensar em como desenvolver uma cidade, a cronologia correta talvez fosse lotear, com os terrenos urbanizados edificar. Portanto, os loteamentos são as origens de todo e qualquer desenvolvimento urbano. A Avenida Paulista em São Paulo, em algum momento da história foi um loteamento. A Praia dos Cavaleiros já foi um loteamento, com terrenos tão ermos que eram doados. Ninguém ousava morar em um local tão deserto. O Novo Cavaleiros, hoje polo industrial do Município, também foi um loteamento de uma propriedade particular originalmente rural. Olhar para as aprovações de loteamento com um viés urbanístico e estratégico é uma missão importantíssima. Mas a lógica do progresso na minha modesta opinião está invertida. Não são os loteadores que deveriam propor o parcelamento do solo e submeter aos órgãos municipais para confirmar adequações de zoneamento. A cronologia correta, a ordem dos fatores, deveria ser o município, conjuntamente com órgãos civis e empresariais, desenharem a cidade, os loteamentos e expansões e “leiloarem”.  Não seria essa colcha de retalhos, em que não se sabe onde começa e onde termina um loteamento. Os interesses dos loteadores são diversos. O loteador do loteamento X não está muito preocupado com a ligação do loteamento Y. Por que ele fará uma avenida prevendo a ligação de um próximo loteamento que não existe se ele não poderá comercializar esse pedaço de terra? O poder público não direciona. É um refém das iniciativas privadas e individuais nesse aspecto. Delegou não apenas a execução, mas também a estratégia.

A crise econômica e imobiliária de Macaé mostrou um movimento migratório nos contratos de locação da cidade. Enquanto algumas carteiras de locação minguaram, outras cresceram surpreendentes 150% de um ano para o outro. Qual seria a explicação para fenômenos tão antagônicos em um mesmo mercado, exatamente em um mesmo período? A vacância de um número grande de imóveis pressionou o preço dos alugueis para baixo. Oferta muito maior que a demanda e muitas famílias se aproveitaram deste momento para substituir moradias em bairros mais afastados e passaram a ocupar imóveis nos Bairros da Gloria, Cavaleiros, Riviera Fluminense e Pecado por valores até então inimagináveis.  No auge da crise, em alguns meses, parecia que estávamos trabalhando fora da crise. Mas o curioso foi que não eram novos moradores ou profissionais transferidos em suas empresas e sim a dança das cadeiras dentro do próprio município. Uma espécie de democratização da moradia.⬤

Autores: Ricardo Stolf Neto e Vinícius Bacelar Turra (O2 Imóveis)

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